Pitanja i odgovori

Ukoliko na ugovore o zakupu poslovnog prostora, koji su zaključeni na razdoblja od tri, pet godina ili na neodređeno vrijeme, s klauzulom da svaka ugovorna strana može ugovor otkazati u pismenoj formi, s otkaznim rokom od mjesec, dva ili tri, ne  primjenjujemo zahtjeve MSFI16 i ako računovodstvenim politikama definiramo slijedeće: „Ne primjenjuju se zahtjevi MSFI16 na: kratkoročne najmove i najmove čiji je predmet imovina male vrijednosti. U skladu s točkama B34.-B41. (Dodatak B Upute o primjeni Međunarodnog standarda financijskog izvještavanja 16 - Najmovi) trajanje najma, potrebno je utvrditi trajanje najma kao neopozivo razdoblje trajanja najma, zajedno s: a. razdobljima obuhvaćenim svakom eventualnom opcijom produženja najma ukoliko postoji realna vjerojatnost da će najmoprimac iskoristiti tu opciju;  b. razdobljima obuhvaćenim svakom eventualnom opcijom raskidanja najma ukoliko postoji realna vjerojatnoća da najmoprimac neće iskoristiti tu opciju. Kod utvrđivanja trajanja najma i procjene dužine neopozivog razdoblja najma, utvrđuje se razdoblje tijekom kojeg je Ugovor o najmu primjenjiv. Najam prestaje biti primjenjiv kada ga i najmoprimac i najmodavac steknu pravo raskinuti bez dozvole druge strane uz simboličnu kaznu. Neopozivo razdoblje predstavlja razdoblje u kojem niti jedna strana ne može raskinuti ugovor o najmu bez pristanka druge strane, uz plaćanje penala. Dakle, ukoliko u ugovoru nije navedeno da se ugovor ne može raskinuti bez pristanka druge strane, tj. obje strane imaju mogućnost da raskinu ugovor uz poštivanje otkaznog roka, razdoblje trajanja ugovora o najmu jeste razdoblje trajanja otkaznog roka.“ Jesmo postupili ispravno?
Računovodstveni tretman najmova kod najmoprimaca reguliran je odredbama MSFI 16 koji se u FBiH primjenjuje od 01. 01. 2019. godine. MSFI 16 kao mjerodavan računovodstveni standard u FBiH trebaju primijeniti svi subjekti od javnog interesa, uključivo i subjekti gdje država ima značajan udio u vlasništvu.
U pogledu primjene sporazuma (ugovora ) o najmovima značajan dio predstavlja utvrđivanje razdoblja trajanja najma. Kod utvrđivanja trajanja najma i procjene dužine neopozivog razdoblja najma, utvrđuje se razdoblje tijekom kojeg je Ugovor o najmu primjenjiv. U našim poslovnim uvjetima većina ugovora (bez obzira na inicijalni ugovoreni rok) sadrži i opciju raskida ugovora od strane svake od ugovornih strani uz otkazni rok (kraći od 12 mjeseci) i bez značajnih kazni ili penala koje bi u tom slučaju trebalo platiti drugoj ugovornoj strani. U tom kontekstu, posebno je zanimljiva odredba B.34 prema kojoj: „Najam prestaje biti primjenjiv kada ga i najmoprimac i najmodavac steknu pravo raskinuti bez dozvole druge strane uz simboličnu kaznu." Pri tome ističemo da, kako Vaši ugovori ne sadrže eksplicitnu odredbu o pravu raskida ugovora svake od ugovornih strana, već je vi neizravno izvodite po načelu „nije zabranjeno da se ne može raskinuti ugovor bez pristanka druge strane" i kako je upitno može li se takvo tumačenje vaših ugovora o najmu podvesti pod stjecanje prava na raskid iz t. B.34 MSFI 16.
Nadalje, na prvi pogled odredba t.B.34 je dosta jasna, prema kojoj sporazumi o najmu koji sadrže klauzulu otkaza ugovora uz otkazno razdoblje od 1, 2 ili 3 mjeseca, ne bi trebali tretirati kao sporazume o najmovima i priznavati imovinu s pravom korištenja, već priznavati izdatke po tim sporazumima kao rashode razdoblja u dobiti ili gubitku. Međutim, činjenica je da se t. B.34 pokazala kao dosta nejasna i otvorila brojna pitanja u vezi ne(opozivog) razdoblja najma kada sporazum sadrži opciju otkaza ugovora od obje strane bez značajnih ugovornih kaznu, i na međunarodnoj razini.
U vezi pitanja primjenjivosti odredbi MSFI 16 i sporazuma o najmu, kada sporazum sadrži opciju otkaza ugovora od obje strane bez značajnih ugovornih kaznu, Odbor za tumačenje MSFI (IFRS IC) je pripremio osnove s prijedlozima zaključaka, u vezi pitanja primjene odredbi t. B.34 MSFI 16:
-    Kod utvrđivanja trajanja najma, subjekt treba razmotriti i uzeti u obzir ekonomske uvjete (i interese) sporazuma pri tome primjenjujući osnovno načelo da razdoblje trajanja najma treba održavati razumnu procjenu (očekivanje) subjekta o razdoblju tijekom kojeg će imovina biti korištena;
-    Značajnost ekonomskih poticaja za ostvarivanje prava raskida ugovora od strane druge strane je čimbenik koji treba uzeti u obzir kod procjene razdoblja trajanja najma.
Naime, prema IFRS IC, najmoprimac treba uzeti u obzir i razmotriti ekonomske uvjete (i interese) iz sporazuma, a ne samo formalne pravne odredbe ugovora (kod utvrđivanja primjenjivosti najma). Pri tome, pojam „kazne” ili „penala” je širi od ugovorne obveze plaćanja ili isplate, i prema tome obuhvaća ekonomske učinke koje treba razmotriti kod utvrđivanja razdoblja trajanja (primjene) najma.
Prema tome, u vašem konkretnom slučaju, formalno pravnu činjenicu prava na otkaz ugovora o najmu u otkaznom roku svake od ugovornih strana (iz vaših sporazuma o najmu), treba dopuniti dodatnim utvrđivanjem (procjenom) ekonomskih interesa (poticaja) da se to pravo na otkaz ugovora stvarno i iskoristi. Pri tome trebate uzeti u obzir i povijesne podatke koliko često je takva opcija korištena, koliko su značajni ti prostori u vašem poslovanju, jeste li i kada radili značajna ulaganja u prilagodbe prostora i druge činjenicu koje mogu biti od odlučnog značaja, je li konkretan sporazum o najmu primjenjiv, odnosno treba li razdoblje najma obuhvatiti i razdoblje poslije otkaznog roka.