Pitanja i odgovori

Molimo da nam objasnite knjiženje revalorizacije objekta. Objekt je kupljen  ispod tržišne cijene. Plaćen je 150.000 KM i knjižen je na konto 0250 (priprema). Sad vršimo ulaganja u iznosu cca 400.000 KM. Kad se objekt  završi vrijedit će preko milijun KM, pa će biti urađena njegova procjena. Hoću li revalorizaciju knjižiti na konto 330 potražuje za povećani iznos, a konto 021 duguje? Moramo li napraviti i revalorizaciju postojećeg poslovnog prostora koji imamo? Kako na kraju godine obračunati amortizaciju na novi procijenjeni iznos ili na stari iznos? Kako da vrednujemo rad svojih djelatnika na tom objektu?
Prema odredbi iz točke 15. MRS-a 16 – Nekretnine, postrojenja i oprema, pojedinačna stavka nekretnine, postrojenja ili opreme koja ispunjava kriterije da se prizna kao imovina treba se mjeriti po svom trošku (nabavnoj vrijednosti). Za mjerenje nekretnine, postrojenja ili opreme nakon početnog priznavanja, subjekt kao svoju računovodstvenu politiku treba odabrati ili model troška ili model revalorizacije opisan i primijeniti tu politiku na cjelokupnu grupu nekretnina, postrojenja i opreme (v. točke 29.-31. MRS-a 16).
Stoga, u konkretnom slučaju, kupovnu vrijednost objekta i vrijednost svih ulaganja prije stavljanja objekta u funkciju trebate priznati (na kontu 025) po trošku nabave, odnosno izgradnje objekta. Pritom, pored iznosa naznačenim na primljenim fakturama od dobavljača, u nabavnu vrijednost objekta mogu se uključiti i „svi troškovi koji se izravno mogu pripisati dovođenju imovine na mjesto i u radno stanje neophodno da bi se mogla upotrijebiti na način koji je utvrdila uprava“. Među primjerima takvih troškova (u točki 17. MRS-a 16) navode se i „troškovi naknada zaposlenika (kao što je definirano u MRS-u 19 – Primanja zaposlenih) koji izravno proizlaze iz izgradnje ili nabavke stavke nekretnine, postrojenja i opreme“.
Trošak imovine izgrađene u vlastitoj režiji utvrđuje se primjenom istih načela kao i za nabavljenu imovinu (MRS 16, točka 22.), što znači da se troškovi plaća zaposlenika koji rade na izgradnji objekta, ugrađenog vlastitog materijala i sl., u radnim nalozima (i drugoj internoj dokumentaciji) obračunavaju u visini stvarnih troškova, bez uključivanja internih dobitaka.
Kad objekt bude spreman za upotrebu, ukupni trošak nabave bit će preknjižen s konta 025 na konto 021. Nakon toga, kao alternativni model mjerenja, sukladno točki 31. MRS-a 16, može se odabrati model revalorizacije. Premda je objavom MSFI-ija 13 – Mjerenje fer vrijednosti, brisana točka 32. MRS-a 16, u kojoj je pisalo „fer vrijednost zemljišta i zgrada obično je njihova tržišna vrijednost utvrđena procjenom koju uobičajeno obavljaju profesionalno kvalificirani procjenitelji“, u našoj praksi revaloriziranu (fer vrijednost) nekretnina i dalje najčešće utvrđuju ovlašteni procjenitelji.
Kad je revalorizana vrijednost nekretnine procijenjena u iznosu većem od nabavne vrijednosti (umanjene za akumuliranu amortizaciju i eventualne gubitke od umanjenja vrijednosti) razlika se priznaje kao povećanje vrijednosti nekretnine (konto 021) i revalorizacijske rezerve (konto 330).
Dok je nekretnina u upotrebi (za vlastitu djelatnost) obračunava se amortizacija i na nabavnu vrijednost i na revalorizacijsko povećanje vrijednosti, s tim što je (sukladno članku 19. Zakona o porezu na dobit) porezno priznata samo amortizacija na nabavnu vrijednost (za iznos amortizacije na revalorizacijsko povećanje uvećava se porezna osnovica na r.br. 37. porezne bilance). Na svaki datum bilance, s revalorizacijskih rezervi (konto 330) u korist neraspoređene dobiti (konto 340), preknjižava se iznos u visini amortizacije obračunane na revalorizacijsko povećanje.